Защита договора аренды стратегического земельного участка от иска Администрации г.о. Химки Московской области
| Номер дела | А41-85656/2024 |
| Дата | 27.06.2025 |
| Суд | Арбитражный суд Московской области, 10ААС |
| Статьи | ст. 450 ГК РФ |
Описание дела
К нам обратился арендатор крупного земельного участка, предоставленного в аренду муниципалитетом на 49 лет с видом разрешенного использования: для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства с элементами жилой инфраструктуры.
Земельный участок является частью проектируемой территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, и имеет ключевое значение для реализации проекта.
Администрация г.о. Химки Московской обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, возврате участка и взыскании неустойки, сославшись на его неосвоение. В обоснование указано отсутствие построек, ограждения и наличие растительности по результатам обследования.
По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствовали о существенном нарушении договора аренды.
Что грозило клиенту?
Работа по делу была направлена на правовую оценку фактического освоения территории и доказательство отсутствия существенного нарушения договора аренды.
1. Доказательство реального освоения земельного участка
Мы представили суду доказательства того, что участок используется по назначению и находится в стадии комплексной подготовки к застройке.
В материалы дела были представлены документы, подтверждающие масштабную подготовительную работу, включая:
• получение проектного финансирования;
• получение градостроительного плана земельного участка;
• разработку архитектурно-градостроительной концепции;
• разработку проекта планировки и межевания территории;
• подготовку проекта договора о комплексном развитии территории;
• подготовку изменений в генеральный план;
• разработку проектной документации;
• проведение инженерных изысканий;
• получение технических условий подключения к инженерным сетям;
• получение согласований и экспертных заключений.
Суду было показано, что освоение территории осуществляется последовательно и соответствует градостроительным процедурам реализации крупного инвестиционного проекта.
2. Правовая квалификация «неосвоения» участка
Мы указали, что подготовительные градостроительные и проектные процедуры являются обязательной стадией реализации строительства и сами по себе подтверждают использование участка по целевому назначению.
Отсутствие возведенных объектов не означает неиспользование участка, если осуществляется его подготовка к застройке.
3. Отсутствие существенного нарушения договора аренды
В соответствии со ст. 450, 619 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ расторжение договора аренды возможно только при существенном нарушении.
Мы доказали, что:
• участок используется по целевому назначению;
• обязательства арендатора исполняются;
• вред земельному участку и правам арендодателя не причинен;
• доказательства существенного нарушения отсутствуют.
Результат работы
Мы обратили внимание суда на то, что акт обследования фиксирует лишь внешнее состояние участка и не опровергает факт его освоения, а представленные истцом материалы не подтверждают неиспользование участка и не свидетельствуют о нарушении условий договора.
Результат в первой инстанции
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
Апелляционное обжалование
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами первой инстанции и подтвердил отсутствие оснований для расторжения договора. Жалоба оставлена без удовлетворения, решение — без изменения.
⸻
Итог
Право аренды стратегического земельного участка сохранено. Требования о расторжении договора, возврате участка и взыскании неустойки отклонены судами двух инстанций.
Документы
-
A41-85656-2024_20251001_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf
-
A41-85656-2024_20250627_Reshenija_i_postanovlenija.pdf