НДФЛ при продаже недвижимости: как кадастровая стоимость превращается в налоговый риск

Курбанова Гульнара Магомедовна

00:57 29.01.2026

Руководитель земельно-правовых проектов

Продажа недвижимости далеко не всегда означает, что у собственника действительно возник доход. Однако на практике налоговые органы нередко доначисляют НДФЛ, пени и штрафы, ориентируясь не на экономику сделки, а на формальный показатель — кадастровую стоимость объекта.

Разберём, почему возникает такая ситуация и какие правовые инструменты позволяют реально снизить налоговые начисления, а не просто спорить с цифрами в решении ИФНС.

 
⸻

Почему ИФНС доначисляет налог

Типовой сценарий выглядит следующим образом:

• объект недвижимости находился в собственности менее минимального предельного срока владения;

• декларация по форме 3-НДФЛ не представлена либо налог не уплачен;

• цена сделки ниже 70 % кадастровой стоимости объекта.

В этой ситуации налоговый орган применяет пункт 2 статьи 214.10 НК РФ и определяет налоговую базу исходя из 70 % кадастровой стоимости, независимо от цены, указанной в договоре купли-продажи.

  
⸻

Где возникает ключевая проблема

Кадастровая стоимость определяется в рамках массовой оценки. Такой подход по своей природе не учитывает индивидуальные характеристики конкретного объекта, в том числе:

• физический износ;

• аварийное или полуразрушенное состояние;

• последствия пожара, затопления или иных чрезвычайных ситуаций;

• необходимость капитального ремонта.

В результате налоговая база рассчитывается так, будто отчуждается полностью ликвидный и исправный объект, тогда как его фактическая рыночная стоимость может быть значительно ниже.

⸻

Что принципиально важно учитывать

При осуществлении налогового контроля в рамках налогообложения доходов физических лиц налоговый орган не устанавливает и не оценивает рыночную стоимость объекта недвижимости. При определении налоговой базы по НДФЛ он исходит из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости объекта.

В этой связи споры о доначислении НДФЛ при продаже недвижимости не сводятся исключительно к налоговому спору. По своей правовой природе они затрагивают вопрос соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его действительной стоимости.

До момента пересмотра кадастровой стоимости и внесения соответствующих изменений в ЕГРН налоговый орган правомерно использует действующие кадастровые показатели при определении налоговой базы по НДФЛ.

⸻

Рабочий инструмент № 1: пересмотр кадастровой стоимости

Ключевой и наиболее эффективный механизм защиты — пересмотр кадастровой стоимости до уровня рыночной.

Кадастровая стоимость, установленная судом в порядке статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и внесённая в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подлежит применению налоговым органом при определении налоговой базы по НДФЛ в силу пункт 2 статьи 214.10 НК РФ.

⸻

Какие доказательства действительно работают

В подобных делах решающее значение имеют не общие рассуждения, а конкретная доказательственная база:

1. Подтверждение фактического состояния объекта

Справки уполномоченных органов (например, о пожаре), техническая документация, акты обследования, фотоматериалы.

2. Отчёт независимого оценщика

Рыночная стоимость должна быть определена:

• на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость;

• с учётом всех повреждений, износа и ограничений объекта.

3. Грамотная процессуальная стратегия

Разграничение предмета доказывания в кадастровом и налоговом спорах при формировании единой линии защиты с учётом влияния изменения кадастровой стоимости на налоговую базу.

⸻

Почему комиссия часто отказывает — и это не тупик

Практика рассмотрения споров комиссиями по пересмотру кадастровой стоимости свидетельствует о преобладании формального подхода к оценке представленных документов. В связи с этим отказ комиссии нередко обусловлен процедурными моментами и не является оценкой обоснованности требований по существу.

⸻

Как выстроить стратегию в налоговом споре

Оптимальная модель защиты выглядит так:

1. Оспаривается решение ИФНС - в административном порядке или в суде.

2. Одновременно инициируется процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо непосредственно в суд — в зависимости от выбранной процессуальной стратегии.

3. В рамках налогового спора заявляется позиция о преждевременности определения налоговых обязательств до разрешения спора о кадастровой стоимости и внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

4. После вступления в законную силу судебного акта о пересмотре кадастровой стоимости налоговая база определяется с учётом изменённых сведений, что влечёт перерасчёт НДФЛ, а также соответствующих пеней и штрафов.

⸻

Что в итоге получает налогоплательщик

При выстроенной защите:

• снижается налоговая база по НДФЛ;

• уменьшаются или отменяются штрафы и пени;

• устраняется риск повторных доначислений;

• спор разрешается без затяжного судебного процесса.

Речь идёт не об уклонении от налогообложения, а о приведении налоговых обязательств в соответствие с реальной стоимостью объекта недвижимости.

⸻

Практический вывод

👨‍🎓 Если ИФНС доначисляет НДФЛ, исходя из завышенной кадастровой стоимости, спор почти всегда лежит глубже формального налогового расчёта.

👨‍🎓 В подобных спорах решающее значение имеет не оспаривание формулы расчёта, а изменение исходных данных, используемых при её применении.

👨‍🎓 Именно работа с кадастровой стоимостью позволяет добиться реального и экономически ощутимого снижения налоговой нагрузки.

Если вы хотите избежать лишних расходов при продаже недвижимости, лучше своевременно обратиться за консультацией профессиональных юристов нашего Бюро.