1. Главная
  2. Услуги
  3. Адвокат по земельным и градостроительным спорам
  4. Юридическим лицам

Адвокат для выкупа арендуемого земельного участка без торгов

Аренда земельного участка может работать годами — до первого конфликта с регламентами, проверками, реконструкцией или сделкой.
Именно в такие моменты становится очевидно: вопрос земли — это вопрос контроля рисков, а не формы владения. А потому неизбежно возникает вопрос выкупа земельного участка собственником здания.

Оставить заявку Подробнее

Что лежит в основе выкупа?

Земельный кодекс РФ закрепляет принцип: собственник здания вправе приобрести участок, необходимый для его эксплуатации, без проведения торгов.

Но на практике органы власти не «реализуют право», а проверяют допустимость отчуждения земли.

 

Решение всегда строится вокруг трёх блоков:

1. Право заявителя — действительно ли объект капитальный, законный и надлежащим образом оформленный.

2. Состояние участка — границы, зоны ограничений, градостроительный контекст.

3. Публичный интерес — не нарушит ли приватизация планы развития территории.

Именно третий блок чаще всего становится источником отказов!

Как правило, положительное решение для выкупа возможно при одновременном соблюдении условий:

✔ зарегистрированное право собственности на здание, сооружение или помещения в них;

✔ участок сформирован, стоит на кадастровом учёте, его границы не конфликтуют с соседними;

✔ участок не изъят и не ограничен в обороте (ст. 27 ЗК РФ);

✔ отсутствуют неустранимые градостроительные ограничения;

✔ площадь участка соразмерна параметрам объекта и его функциональному назначению.

 

Типовые точки отказа, которые мы проверяем заранее:

  • участок затрагивает зоны с особыми условиями использования;
  • параметры здания не соответствуют градостроительной документации;
  • объект не признаётся капитальным;
  • участок признан избыточным;
  • имеются самовольные элементы реконструкции;
  • участок содержит чужие объекты или сервитуты.
  • Работа с этими вопросами после отказа всегда дороже и сложнее, чем до подачи заявления!
  • Выкуп участка — лишь один из возможных правовых режимов. Он оправдан не всегда и не в каждом кейсе. Наша задача — определить, когда он действительно возможен и целесообразен!
  • Важно: сам факт аренды не ограничивает право на выкуп. Решающее значение имеет правовая допустимость приватизации!

Наша команда

Трусов Фёдор Николаевич
Трусов Фёдор Николаевич

Стаж юридической практики: 24 года Адвокат, DBA

Специализация

  • Уголовное право, уголовные дела экономической направленности
  • Корпоративные и арбитражные споры, осложненные уголовно-правовым элементом
  • Споры, осложненные иностранным элементом
  • Споры с участием средств массовой информации, дела о клевете, защите чести и достоинства

Контактная информация

Удобное время для связи: ежедневно с 10:00 до 20:00

Подробнее
Связаться

Москва и Московская область: разная практика — разная стратегия для выкупа земельного участка

  • 9

    сильных адвокатов

    Каждый из экспертов будет трудиться конкретно над вашей ситуацией

  • >5000

    проведенных дел

    Огромная цифра блестящих побед и отдельных поражений

  • 24/7

    на защите ваших интересов

    Более 15 лет с нашими клиентами

Наша практика

Защита жилого дома от сноса в Щелковском районе Московской области
К нам обратился собственник земельного участка с видом разрешённого использования — для индивидуального жилищного строительства. В 2010 году на указанном земельном участке им был возведён жилой дом, впоследствии поставленный на кадастровый учёт и зарегистрированный в установленном законом порядке. Спустя более десяти лет после...
document
Курбанова Гульнара Магомедовна

Курбанова Гульнара Магомедовна

 Подробнее
Защита договора аренды стратегического земельного участка от иска Администрации г.о. Химки Московской области
К нам обратился арендатор крупного земельного участка, предоставленного в аренду муниципал...
document document
Подробнее
Отмена судебных актов о расторжении аренды земельного участка СНТ и завершение спора в пользу арендатора
Коммерческая организация предъявила иск к садоводческому кооперативу о расторжении договор...
document document document
Подробнее

Как выкупить земельный участок в Москве и Московской области?

  • Если участок в Москве?
  • Если участок в Московской области?
  • Выкупная цена
  • Как мы сопровождаем выкуп

В Москве земля — инструмент градостроительной политики.
Поэтому формальные основания нередко уступают место оценке перспектив развития территории.

Наиболее частые причины отказов:

  • прохождение красных линий;
  • размещение в зонах планируемой транспортной инфраструктуры;
  • водоохранные и прибрежные полосы;
  • наличие самовольных элементов (включая надстройки и пристройки);
  • признание участка избыточным для эксплуатации здания;
  • наличие чужих, бесхозяйных либо временных объектов.

В этих случаях город, как правило, допускает альтернативу — долгосрочную аренду (до 49 лет) как компромисс между публичным и частным интересом.

 

Обязательно ли выкупать земельный участок, если здание находится в аренде?

Нет.

Аренда — законный и часто достаточный режим землепользования.

Выкуп имеет смысл тогда, когда аренда перестаёт обеспечивать устойчивость: при планируемых изменениях объекта, инвестиционных сделках, реконструкции либо при рисках изменения условий аренды.

Решение всегда принимается исходя из задач собственника, а не из абстрактной идеи «лучше иметь в собственности».

Означает ли наличие здания автоматическое право на выкуп земли?

Нет.

Право собственности на объект — это основание для обращения, но не гарантия положительного решения.


Органы власти оценивают:

  • допустимость отчуждения участка;
  • наличие градостроительных и публичных ограничений;
  • соразмерность участка объекту;
  • влияние выкупа на развитие территории.


Именно эти факторы чаще всего определяют исход!

Можно ли выкупить участок, если он пересекается с красными линиями или ЗОУИТ?

Нет (в ряде случаев).


Красные линии, водоохранные зоны и иные ЗОУИТ часто рассматриваются как неустранимые ограничения оборотоспособности.


Однако возможны варианты:

  • изменение границ участка;
  • перераспределение;
  • корректировка градостроительной документации;
  • оспаривание необоснованно установленных ограничений.


Каждая ситуация требует индивидуального анализа.

Что делать, если участок признали избыточным?

Признание участка избыточным — одно из самых распространённых оснований отказа.


Как правило, это означает, что орган власти считает, что для эксплуатации здания требуется меньшая площадь.


Возможные решения:

  • уточнение границ участка;
  • формирование нового участка;
  • доказательство функциональной необходимости всей площади;
  • сохранение участка в аренде.


Автоматического сценария здесь не существует.

Препятствует ли выкупу наличие самовольных надстроек или пристроек?

Да, в большинстве случаев.


Наличие самовольных элементов — прямое основание для отказа в выкупе.


На практике сначала требуется:

  • легализация реконструкции;
  • приведение объекта в соответствие;
  • либо изменение правовой позиции по объекту.


Выкуп земли не решает проблему самостроя и не заменяет её урегулирование.

Можно ли выкупить участок, если здание используется не строго в рамках ВРИ?

Формально — нет.


Вид разрешённого использования участка должен соответствовать фактическому использованию объекта.


Однако в ряде случаев возможно:

  • изменение ВРИ;
  • приведение использования в соответствие;
  • обоснование допустимости существующего режима.


Этот вопрос всегда оценивается до подачи заявления.

Чем отличается подход Москвы и Московской области?

В Москве выкуп — элемент градостроительной политики.


Даже при формальном праве город оценивает перспективы развития территории и публичные интересы.

В Московской области подход более формализованный: при отсутствии запретов и корректных реестровых данных выкуп чаще всего возможен.


Соответственно, стратегия подготовки различается принципиально.

Можно ли снизить выкупную цену земельного участка?

Иногда — да.


Не за счёт «торга», а за счёт юридических механизмов:

  • корректировки кадастровой стоимости;
  • изменения ВРИ;
  • уточнения площади участка;
  • применения льготных режимов.


Работа с ценой начинается до заключения договора, а не после.

Что делать, если получен отказ в выкупе?

Отказ — это не финал, а правовой документ с мотивацией.


Дальнейшие действия зависят от причины:

  • устранимые основания — повторное обращение;
  • спорные ограничения — административное обжалование;
  • неправомерные выводы — судебное оспаривание.


Ключевая ошибка — обжаловать отказ без анализа его логики.

Всегда ли выкуп — лучший вариант?

Нет.


В ряде случаев долгосрочная аренда:

  • юридически стабильнее;
  • экономически выгоднее;
  • лучше соответствует градостроительным ограничениям.


Выкуп — это инструмент.

Правильное решение — то, которое минимизирует риски и соответствует задачам собственника

В Московской области подход более формализован.
Если участок обслуживает объект, не затрагивает зоны запретов и корректно отражён в ЕГРН, выкуп чаще всего возможен.

Основные риски здесь:

  • реестровые ошибки;
  • несоразмерность участка;
  • формальные несоответствия ВРИ;
  • пересечения с ЗОУИТ.

Большинство таких препятствий устранимы до подачи заявления.

Московская область
Базовая ставка — 15 % от кадастровой стоимости (ПП МО № 639/16),
предусмотрены льготные режимы для отдельных категорий и ситуаций.

Москва
Общее правило — 100 % кадастровой стоимости.
Для ИЖС, ЛПХ и садоводства — 40 %.
В отдельных случаях действуют специальные льготы.

На практике стоимость может быть оптимизирована за счёт:

  • корректировки кадастровой стоимости;
  • изменения ВРИ;
  • уточнения площади участка до реально необходимой.
  1. Правовая и градостроительная экспертиза
    Оцениваем не только «можно ли», но и «имеет ли смысл».
  2. Выбор режима
    Выкуп, аренда, изменение конфигурации участка — выбираем оптимальный вариант.
  3. Подготовка участка
    Кадастровые работы, корректировка границ, устранение реестровых конфликтов.
  4. Процедура
    Подача заявления, сопровождение рассмотрения, работа с запросами.
  5. Завершение
    Регистрация права либо фиксация альтернативного режима пользования.
  6. Защита
    Обжалование отказов в административном и судебном порядке.

Оставьте заявку на консультацию прямо сейчас!

Наша повседневная работа

Смотреть еще

Стоимость услуг

  • Тарифы
  • От чего зависит стоимость
Консультация в офисе (не более 1 часа) от 10 000 руб. Обратиться Обратиться
Консультация с выездом к клиенту (не более 3 часов), по  Москве от 30 000 руб. Обратиться Обратиться
Составление заявления/жалобы/обращения от 30 000 руб. Обратиться Обратиться
Представление интересов в суде первой инстанции  от 250 000 руб. Обратиться Обратиться
Представление интересов в суде апелляционной инстанции   от 200 000 руб. Обратиться Обратиться
Представление интересов в суде кассационной инстанции  от 200 000 руб. Обратиться Обратиться
Представление интересов в Верховном Суде РФ от 250 000 руб. Обратиться Обратиться
В случае превышения указанного времени стоимость услуг рассчитывается за 1 астрономический час работы (юрист) от 10 000 руб. Обратиться Обратиться

Оставьте заявку на консультацию

Спасибо за обращение!

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Наши услуги

  • Физическим лицам
  • Юридическим лицам
  • Коллективные иски

Контакты

Адрес

г. Москва, ул. Большая Андроньевская, д 13, стр 2

Часы работы

Пн-Пт с 10:00 до 22:00

Оставить заявку

Оставьте заявку на консультацию

Мы оценим перспективы Вашего дела и найдём решение проблемы!

Спасибо за обращение!

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Спасибо за обращение!

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Закрыть

Отправьте нам свой вопрос

Мы оценим перспективы Вашего дела и найдём решение проблемы!

Спасибо за вопрос!

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Спасибо за вопрос!

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Закрыть